Daniel 说投资245 ) 投资澳洲房产需要知道的12个法律知识（2）

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各位朋友，大家好！

上篇介绍了投资澳洲房产的法律知识的1-6点，本篇继续……

7. 合同的装修清单和标准

澳洲的房子在交房时都是精装修的状态。

厨房用具、卫生间、空调（如果有的话）、灯具、墙面、地板等基本都会配备。

购房合同里一般会附上装修清单表（Schedule of Finishes），详细列出各个细节，

包括梳妆台、洗脸盆、水龙头、镜子、马桶、毛巾架、墙面、天花板、地面、灯具、电视、网络、

热水和冷水系统、空调、厨房设备等方方面面。

另外，澳洲户型图上提到的面积一般都是实际使用面积，不是建筑面积。

内部和外部面积（一般指阳台）会分开标注。

如果购买的是期房，建成后房屋面积的误差允许在5%以内，一般来说不会有太大偏差。

以上讨论主要针对新房。

二手房的装修、面积等细节都以买家实际看到的为准。

一般而言，二手房会有一个专门的文件，列出房子的一些细节（比如地界、车道等）。

8. 建筑条款/ 白蚁条款（及其它附加条件）

标准的房产购买合同中没有建筑（质量）检查和白蚁条款。买二手房签合同时，可以附加一个条款：

如果建筑有问题或发现白蚁，买家有权终止合同（或等发现的问题处理好后，合同才能生效）。

建筑检查和白蚁检查的费用一般是买家出，

需要修理或处理虫害（白蚁）的费用一般由卖方出。

修理到什么程度或白蚁怎么处理，由双方在律师协助下决定。

而买新房一般没有这个条款。

因为新房是新建的，一般不需要做虫害检查，可以考虑检查一下房屋主体的建筑结构，

如水电设施、门锁、窗户、墙壁、地板、天花板和电源插座等，若发现问题可及时报告开发商。

9. 过户日期（SettlementDate）

在签订二手房合同时，买卖双方可根据实际情况协商一个具体的房产交割日期，一般在签署合同后的30-90天内。

在新州通常为购房合同签订后的42天，具体日期由买卖双方协商确定，双方同意的情况下可以延长或缩短。

考虑到贷款手续的办理，以及双方律师准备各种文件所需要的时间，

在选择过户（成交）日期时需要留有充裕的时间，因为万一延误的话很可能要缴纳罚款。

但对于新房，一般不能选择过户日期。

所以新房快要盖好时，开发商会提前通知大概日期，以便买家提前3-6个月准备贷款。

通常在成交前半个月到一个月，开发商会确定准确的成交日期。

这个日期一般不能改变。

如果买家由于某种原因没有准备就绪，需要和开发商律师协商推迟成交日期，但也可能会涉及到罚款。

一般来说房屋能否顺利成交都主要取决于贷款。

无论是新房还是二手房，买家都要确保贷款可以按时进行，提前做好准备。

10. 日落条款 / 开发商违约如何处理？

对于期房，由于无法准确预计房屋修建完工的具体日期，所以在签订合同时无法写明准确的交割日期，

但会在合同里面增加一个日落条款（Sunset Clause），来规定受法律保护的开发商最晚的交房时间。

比如，你在2017年2月1日买了一套期房，按计划两年建好。

为预防一些不确定因素导致项目延迟（比如天气、贷款、政府批文、邻居反对等），

日落条款可能是合同生效日（双方都签字的那天）起36月。

如果在此最晚交割日期之前，开发商仍无法注册好物业或是交割，

买卖双方则有权退出合同，买方可以拿回首付以及利息（如果有的话）。

之前我们说过，在澳洲10%首付是存在第三方信托账户里的，只有房屋成功交割后，开发商才能获得收入。

所以为尽快获取利润，减少贷款等费用，正常情况下开发商都会在日落条款规定的时间内尽快交房。

但在房价上升很快的市场里，房子还没建好，房价就可能已经涨了很多。

所以在悉尼，曾经出现过某些开发商故意拖延交割，依赖日落条款取消合同再加价出售的现象。

为了防止这种情况的发生，新州已经明确规定开发商不能依赖日落条款单方面取消合同。

自2015年11月2日起，开发商若因日落条款退出合同必须获得买家的同意，否则要申请并获得最高法院的法令。

此外还有一种情况是，到了日落条款的日期，开发商的房子还没有建好。

这时处理的方式一般有两种：

1. 开发商把10%首付（也可能包括利息）退回给买家；

2. 续合同，再签一个日落条款，给开发商额外一些时间以完成项目。

11. 交房前转卖期房的法律问题

澳洲期房合同通常都不以买方可以获得银行贷款或者足够的资金为前提。

在你购买期房的时候，需要对自己的贷款能力以及银行政策做一些相应的评估及了解。

由于楼花的交房时间通常是签订合同的2-3年后，如果到时候由于客观情况发生变化，不能完成交易，你可以考虑转卖期房。

在个别州（如维州），如果能找到愿意接受的买家，从原买家转到新买家的手续是比较简单的，

只需要律师准备一个转让协议（Nomination Form）和其它相关文件即可。

法律上来说，这个转让过程不能加价。

在别的一些州，在合同交换后但尚未交房的期间要转换买家，可能没有这么简单。

以新州为例，基本上有三种方式可以实现：

1.  转让给亲属 - 写法定声明

根据新州税法第18条第3款，房产成交时过户文件上可以把受让人的名字换成自己的亲属（如配偶、父母、兄妹、子女等）。

转让方需要写法定声明（Statutory Declaration），由律师来准备。

在这种情况下，买家只需要交一次印花税而买家亲属只需要交$10印花税。

2.  转让给没有亲戚/血缘/夫妻关系的人士 - 终止合同后再签一次

如果买家因为财政困难或其它因素导致自己无法完成合同，可尝试向卖家申请终止合同，同时为他寻找一位潜在的买家。

当然这要取决于卖家是否同意。

如果卖家同意终止合同，那之前的合同失效后，卖家跟下一位买家签订一份新合同，

通常价格和条件都不变，但不排除卖家可能加价的情况。

这种情况下，第一个买家不需要交印花税或已经交的印花税得以退还。

最后的过户名将会是新的买家。双方律师都需要加收一些律师费。

3.  代销（On-sale）—买家出新的合同

这种方式是买家自己的合同继续进行，但找到了一位新的下家购买自己的物业，那么原买家要出一份新的合同。

在新合同中，原买家成了卖家，合同价格可由原买家制定。

在这种情况下，原买家需要跟新买家先成交这个物业，再过户给下家（需要开发商、原买家和新买家三方同时同地点成交）。

原买家需要交一次印花税，下家也需要按照新合同交印花税，物业会最终过户到下家的名字。

请注意在这种情况下，原买家的合同义务直到合同最后三方同时同地点成交后才解除。

如果买家不能过户，也无法转卖房产，应考虑请律师与开发商律师协商签订终止合同协议。

一般来说，楼花合同规定：如果由于买方的原因无法完成交易，卖方有权没收10%首付款，并另行出售房产。

在另行出售房产过程中产生的损失，依然可以向买方进行追讨。

签订终止合同协议的意义在于，可以与开发商协商放弃10% （或其它约定金额）首付款，

同时允许开发商另行出售，并要求开发商承诺不再向买家追讨其额外的损失。

这也相当于是买家止损的保障。   

12. 交房后的问题和瑕疵处理

交房后如果发现瑕疵或问题，各个州的政策或各个开发商的处理方式可能都不同，所以需要在买房和成交时与律师确认。

一般来说，在交房后3-24个月的保修期内若发现非建筑结构性的小问题，可以和物业管理部门或开发商/建筑商联系解决。

对于建筑结构性的大问题，保修期一般为6-7年。

6-7年后再出现结构问题的话，由物业管理来负责解决（相当于业主集资处理）；

如果房子没有物业管理（如独立别墅），则由业主自己解决。

澳洲置业的法律相关知识就先介绍到这里，具体事宜还是要寻求专业律师的服务。

Ironfish亚太集团致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局，提供VIP房产投资机会。

我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！

希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。

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作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于五星级阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

Email: daniel.yin@ironfish.com.au

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