两次加息削减借款能力：预批准购房者面临"赢标却贷不到款"风险!

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据《realestate》4月24日报道，利率上涨后，澳大利亚各地的购房者已批准的贷款金额可能不再准确。这意味着他们可能面临赢得竞标后，却发现自己面临无法从银行获得贷款的风险。



Eventus Financial的抵押贷款经纪人兼创始人Alex Veljancevski表示，每次澳储行提高现金利率时，都有更多潜在购房者面临风险。

Veljancevski说："预先批准只是某个时间点的评估，并非保证。它基于你当时的收入、支出和利率环境。当利率变动时，那个数字也会随之变动，但许多购房者直到为时已晚才意识到这一点。"

澳储行于2026年3月将现金利率提高至4.1%，经济学家预计，由于全球不确定性和冲突对通胀持续施加上行压力，未来将进一步加息。



根据研究，对于收入中等的家庭来说，每加息0.25个百分点，借款能力就会减少约18,000澳元，这意味着今年的两次加息已经使普通借款人可获得的贷款额度减少了约36,000澳元。

即使是三个月前才获得预先批准的购房者，现在可能也面临着购房预算无法获得贷款机构批准的困境。
Mortgage Choice的经纪人James Algar表示，今年在最近90天内已经两次加息，这意味着许多借款人将受到过期预先批准的影响。

Algar说："有一对夫妇，他们想借85万澳元，但借款能力已经减少了45,000澳元。另一对夫妇，原本是120万澳元，他们的预批贷款下周到期。续签后将减少60,000澳元。"

拍卖的风险最大，因为与私下协议销售不同（后者有融资条款作为保障），拍卖的购买是无条件进行的。



在拍卖中获胜的购房者，无论他们的贷款机构随后批准的金额是否低于预期，都法律义务完成购买。

"如果您根据已不再反映当前贷款情况的预先批准函参与拍卖竞价，则不适用此条款。"

"一旦符合条件，竞拍成功，就必须履行承诺，"Veljancevski说。"当买家在拍卖中胜出时，贷款方会重新评估其收入、支出和负债，并应用当前的利率缓冲，如果利率上升，最终批准的贷款金额可能会低于预期。"

这可能导致买家不得不四处筹措资金以弥补差额，或者在某些情况下，根本无法完成交易。

然而，Veljancevski指出，许多购房者并未意识到一个重要的区别。大多数贷款机构的预批函有效期为90天，这意味着在利率变动前获得预批函并在该期限内完成交易的购房者通常应该能够获得贷款。
"问题在于，并非所有贷款机构都采取相同的做法。有些机构会在利率变动时重新评估你的借款能力，即使你仍在90天的审批期内，"他说道。"一旦预审批过期，无论如何，你都将根据当前情况重新进行评估。"

"买家需要确切了解自己与特定贷款机构之间的具体情况，而这些信息是无法在网站上找到的。"

Veljancevski表示，买家务必密切关注他们的预审批情况。

"每次利率变动后，都要向银行或贷款经纪人再次核对预批贷款申请，"他说。"即使利率下调也一样，因为在这种情况下，你的借贷能力可能会提高，你可以重新调整预算。"

即使是微小的利率变动也会对借款能力产生实质性影响。数据显示，仅3月份加息后，平均73万澳元新抵押贷款的月还款额已增加了117澳元。

图文来源：realestate
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